Что нам стоит все застроить

Сегодня только ленивый не говорит о проекте освоения исторической части Самары. К процессу обсуждения документа обещают привлечь не только власть и бизнес, но и общественность столицы нашей губернии. Глобальный проект, который имеет все шансы изменить реальность Самары, вызывает много мнений, оценок и вопросов. В частности, как будет выглядеть исторический центр города через 4 года?

На этот и другие вопросы ответил в программе «Иванова. Недвижимость» на РБК/РТВ-Самара Юрий Перелыгин — генеральный директор ООО «Институт «Ленгипрогор» — компании, подготовившей проект.

Как дался выбор

— Юрий Александрович, скажите, почему стрелка, почему вы, «Институт «Ленгипрогор», и почему в Самаре?

— Наверное, в другом порядке. У меня и у моей команды есть опыт реализации подобных проектов, связанных с исторически нагруженными территориями городов. Для большинства инвесторов в России это земля с отрицательной стоимостью, обуза. Сделать из этого территорию с высокой капитализацией — это та задача, которую мы с коллегами решаем. Видимо, зная об этом, команда нового губернатора Самарской области, Николая Ивановича, пригласила меня посмотреть, что можно сделать в Самаре. Просмотрев пять площадок, которые могли бы претендовать на такого рода проекты, мы остановились на стрелке рек Самары и Волги, на этом в настоящее время промышленном узле.

— Почему?

— С одной стороны, мне показалось, что это пока самое спрятанное место, а в будущем — самое дорогое. Этого, как правило, не видят современные девелоперы, потому что на это необходимо иметь некоторую градостроительную квалификацию. В силу того что мой институт занимался разработкой зон охраны памятников в Самаре, мы лучше знали здесь ситуацию, чем другие проектировщики. И, конечно, мы понимали, что это место насыщено историческими событиями. Они сейчас стерты временем, но какие-то части там остались, следы былой красоты просматриваются. Поэтому мне показалось, что это наиболее интересное место, которое нужно выбрать. После того как мы предложили некоторые базовые идеи, как это можно реализовать, и Николай Иванович это одобрил, мы начали двигаться в том направлении, которое привело к тому, что сейчас мы уже обсуждаем проект планировки, и много чего уже сделано.

Центры — для разговоров

— Какие базовые показатели, что убедило губернатора изначально, что он одобрил? Также интересуют планы по разработке проекта и освоению данной территории, и, конечно, хотелось бы, чтобы вы подробнее рассказали о том, в чем состоит суть этого проекта.

— Я думаю, есть две веские причины, почему Николай Иванович чувствителен к этим проектам. Кто бывал в Саранске, тот знает, как был переустроен за 10-15 лет саранский центр. То, что было тогда, и то, что есть сейчас — это две большие разницы. У губернатора есть опыт в сфере городских проектов. Второе — это то, что Самаре предстоит принимать гостей на чемпионате мира по футболу в 2018 году. В России, когда едут гости, повелось убираться у себя, делать красиво. Что касается самого проекта: последние лет 80 города, которые война не достала, развиваются как индустриальные. Этот процесс оставляет неизгладимые следы на теле любого города. Самара за последние 100 лет выросла со 150 тысяч человек до 1,2 миллиона человек, а промышленная функция выросла в 40 с лишним раз. При этом центр города остался таким, который обслуживал 150 тысяч человек. Когда смотришь на картинку генерального плана, точно можно видеть, где старая часть Самары, а где индустриальная. Это означает то, что исторические центры жутко недофинансированы. Условно говоря, последние 100 лет ими никто не занимался. Не может центр в таком состоянии и таком недоинвестированном положении обслужить такой огромный город как Самара.

— Так он и не обслуживает, туда и не ездят. Людей с окраин, из других районов ничто не влечет туда. 

— Есть такая современная мировая придержка: если на километр пешеходной улицы меньше, чем 102 объекта, разных по функционалу — это не пешеходная улица. Там мало людей. Вот Ленинградская недоинвестирована, недофинансирована как пешеходная улица. Задел хороший, мысль правильная, но недожато. А площадочные объекты, а у нас площадочный объект — 120 гектаров территории, они должны иметь разнообразие ровно такого типа и иметь не одну сотню объектов, а несколько сотен объектов. Когда разнообразие среды высоко, тогда люди стремятся. Все же бывают в Москве, в Питере, уже почти все побывали за рубежом — в Праге, Лондоне, Хельсинки и т.д. Какие функции выполняет центр города? Везде люди встречаются и разговаривают. Это, в основном, коммуникативная функции. И вот эти функции нужно опять вернуть в эти места, потому что, конечно, сейчас они не выполняются, особенно это касается стрелки и вот этих 120 гектаров территории, которыми мы занимаемся. Там же процентов 80 территории занято промышленной зоной. Она расположена на исторических местах, откуда стартовала Самара, откуда начиналась крепость. Если бы кто был в Лионе и видел, какая там стрелка по своему функционалу. Или мы все знаем, что такое Манхэттен. Вот стрелки мирового образца. Задача — вернуть гражданскую функцию, которая и реализуется нашим проектом, взамен промышленной.

Многофункциональная стрелка

— Скажите подробнее, что включает в себя проект «Стрелка». Мы поняли, что это 120 гектаров, историческая часть, в границах улиц Фрунзе, Комсомольской и акватории Волги и Самары. Какова основная идеология проекта, что он в себя включает, что там появится?

— Проектом планировки и вообще мастер-планом, который мы уже сделали к этому моменту, предусматривается разнообразие функций. Мы разделили эту территорию на несколько зон освоения. Первая, сама стрелка, где сейчас расположены порт и различного рода промышленные, складские, гаражные сооружения, — это будет рекреационная зона, где функции отдыха, туризма, спорта будут преобладать. Это, в основном, насыщенная зона, похожая на ту набережную, которой сейчас обладает Самара, только, может быть, более насыщенная по функциям. Вторая часть — зона жилой застройки. С одной стороны, мы оставляем набережную и ее прогулочную функцию, но чуть вдали у нас появляется жилая застройка, которая террасирована так, чтобы каждое строение сохраняло вид на Волгу. Это позволяет создавать жилье такого класса, которого пока, на наш взгляд, еще нет в Самаре. А оно должно здесь появиться, потому что есть две такие реки. Там же предусмотрена у нас возможность приходить в жилые или деловые районы на яхте или корабле, причаливать. То есть это такая насыщенная набережная с жилыми функциями. У нас есть целая серия исторических кварталов, где остались памятники истории и культуры. Вот эта мелкоячеистая структура будет сохранена. Единственное, чего мы пытаемся добиться проектом, так это прозрачности дворов. Они должны быть комфортными.

— То есть проездными?

— Проходимыми. Это не те проходные дворы-колодцы, которые есть в Петербурге, но дворы должны быть прозрачными.

— А что будет со строениями?

— Те памятники истории и культуры, которые уже есть, а многие из них красивые, просто в обветшалом состоянии, восстановят. Когда их отреставрируют, это будут изумительные домики. Мы всю застройку приспособим под стиль Самары 100 лет назад. Может быть, кварталы будут стилизованы немного по-разному, так, чтобы они отличались немного друг от друга, но в целом стилевые решения должны подхватывать тот самый стиль старой Самары, сохранять купеческую застройку, которая была. Придаем мы им только вот эту функцию прозрачности и проходимости. После этого они начинают жить и внутри, а не только вовне. В этом смысле экстерьер повернут на улицу, а интерьер — внутрь двора, но он тоже для граждан, чтобы не было решеток, через которые человек не смог бы пройти. Вот эту задачу мы тоже решаем проектом. А это означает, что там будет очень большое разнообразие функций, о которых я сказал: 102 объекта на километр, 60 — на квартал.

— Насколько я знаю, проектом предусмотрена очень серьезная торговая функция, как в рамках крупноформатного проекта, так и с потенциалом развития стрит-ритейла.

— Стрит-ритейл, само собой, вдоль всех набережных предусмотрен. Некоторые внутриквартальные вещи тоже можно сделать стрит-ритейлом. При этом мы еще добиваемся того, чтобы первые этажи были заняты такого рода торгово-обслуживающей функцией еще для того, чтобы соблюсти требования по чрезвычайным ситуациям и по возможным паводкам, наводнениям. Торговая функция всегда в центрах городов присутствует. Вопрос — какого качества и какого масштаба. Нас критикуют за то, что мы на месте старой крепости в проекте поместили многофункциональный торгово-развлекательный комплекс. Но мировой опыт говорит о том, что ТРК ТРК — рознь. Кроме того, внутри у нас там предусмотрены общественные функции. Туда у нас входит пассажирский транспорт — или легкорельсовый, или метро. Отметки высот позволяют вписать туда такую вещь. По крайней мере, первоначальная, стартовая идея обсуждается в таком ключе. С другой стороны, пока ни одного достоверного источника, как там была расположена крепость, что там и на какой глубине залегает — нет. Мы предполагаем, что нам все-таки удастся найти следы этой крепости. Для того чтобы хотя бы показать ее публике, нужны площадочные объекты большого масштаба. Тогда внутри них эти вещи можно предусмотреть.

Про людей и корни

— В территорию застройки попадают малоэтажные ветхие дома. Что будет с ними? Смогут люди, которые там живут, стать соинвесторами проекта? А если у них невысокие доходы, то какая форма взаимодействия предполагается с ними?

— Социальное разнообразие очень важно. Мы заинтересованы в том, чтобы те жильцы, которые там и так живут, остались там. Другой вопрос, что их нужно обеспечить другого качества жильем. Поэтому мы там сейчас забронировали несколько площадок, которые будут использованы под маневренный фонд для переселения. Конечно, ветхие, аварийные строения должны быть снесены, иначе они будут представлять угрозу для жизни людей. В рамках переселенческих программ мы вместе с городом, с регионом постараемся этих людей не переселять куда-нибудь «на кулички», а оставить в том же районе, где они ходят в сад, школу, где они привыкли к обслуживанию в конкретной больнице и т.д. Ведь человек пускает корни в том месте, где живет. Мы не намерены отрывать людей от этого. Если человек сам захочет уехать — ради Бога, это его желание. Если человек захочет стать инвестором — пожалуйста, мы это только приветствуем.

— Сколько планируется снести зданий, сооружений, построек?

— По нескольким кварталам мы уже дошли до пообъектного счета. Я думаю, что будет снесено где-то до 5-10 строений на квартал, потому что они просто ветхие, не представляющие собой никой ценности — какие-то сараи убогого вида, подвалы, колонки, тут же туалеты. Там все представляет из себя печальное зрелище. Что касается памятников, они, конечно, будут восстановлены все. Даже если они ветхие, аварийные, мы все равно обязаны их восстановить, потому что они находятся под охраной закона.

Самара потянет

— На каком этапе сейчас реализация проекта, и когда он вступит в визуальную стадию, когда можно будет своими глазами увидеть, что делается?

— Уже видно. Старый элеватор уже снесен. Идет подготовка площадки под строительство жилья, которое сейчас проектируется. Я думаю, что через 3 года это будет место, куда можно будет ходить, которое можно будет посещать, когда первые объекты будут введены, и оно заживет уже своей жизнью.

— Как вы думаете, стоимость недвижимости на этой территории будет выше средней по городу?

— Я думаю, что по капитализации территория будет одной из самых дорогих с точки зрения квадратного метра. Сильного влияния на самарский рынок недвижимости она не внесет. Это, конечно, будет индивидуальное место, которое задаст пример, как можно заниматься остальной территорией Самары, и город начнет обновляться именно в этой части и дойдет до Ленинградской.

— Сейчас одновременно запускается достаточное количество крупных проектов. Выдержат ли власти, бизнес, город, общественность такую атмосферу? По планам, в ближайшее время в Самаре прямо на глазах будет меняться привычная территория.

— Самара — одна из самых крупных после Питера и Москвы агломераций России. Конгломерат городов Самара, Тольятти, Новокуйбышевск достоин совсем другого образа жизни. Потянут ли они такие проекты — безусловно. С моей точки зрения, это даже не очень большие проекты для Самары. Если учесть, что наш проект будет реализовываться в течение 10 лет, то речь идет не о таких уж больших величинах.

— Юрий Александрович, нравится вам Самара?

— Трудный вопрос. Мне не нравится, что она такая неумытая и грязная. А с точки зрения потенциала, конечно, мне нравится Самара.

Эфир смотрел Павел ЛЮТИН