Минрегион удешевит съемное жилье?
7 апреля 2011 года Минрегион представил проект строительства доходных домов в российских регионах. Предполагается, что к 2020 году доля арендного жилья на рынке жилищного строительства составит 20%.
За рубежом механизмы строительства доходных домов разработаны и успешно функционируют. Доходные дома позволят не только решить жилищные проблемы, но и повысить качество эксплуатации жилого фонда. В России сейчас ниша строительства доходных домов свободна. Между тем, ощущается дефицит арендного жилья во всех ценовых сегментах («эконом», «бизнес», «элита») как в столице, так и в регионах.
Модель частного строительства доходных домов отрабатывается в Самаре, Краснодаре, Новосибирске, Калужской области. По расчетам Минрегиона РФ, для Калужской области цена найма квартиры-студии площадью 35 кв. м составит 11 000 руб. Для более крупных городов назывались цифры в 15 000-16 000 рублей в месяц.
Если инициатива Минрегиона РФ будет реализована, проект доходных домов может стать настоящим спасением для молодых семей, поскольку стоимость найма в таких домах составит 8000-10 000 руб. в месяц. Это в 2-3 раза ниже среднерыночной ставки аренды в сегменте экономкласса.
Но, по мнению застройщиков, доходные дома не слишком доходны. Еще в 2008 году девелоперы называли срок возврата инвестиций 7-10 лет для дорогих домов при условии разработки правильной концепции. Сегодня в бизнес — и элитном классе сроки окупаемости подобных проектов составляют 7-12 лет. А в экономклассе они могут достигать более 20 лет.
Сроки окупаемости других девелоперских проектов — жилых комплексов, офисов, отелей — гораздо короче: это 5-8 лет. Поэтому частным инвесторам проекты доходных домов неинтересны.
Строительство доходных домов должно стать инициативой государства. Ведь это именно его обязанность создать все условия для того, чтобы люди могли снять качественное жилье и тратить на его оплату не более трети ежемесячного дохода.
В России приемлемый для институциональных инвесторов уровень доходности арендного бизнеса — 7-10% — возможен также при использовании преимуществ закрытых паевых инвестиционных фондов. При поддержке государства и снятии административных барьеров привлекательность этого сегмента рынка для частных инвесторов может существенно возрасти.
— Задача властей — создать условия, чтобы полноценно заработал механизм государственно-частного партнерства, — рассказывал еще в прошлом году заместитель министра регионального развития Константин Королевский. — Муниципалитет, если у него есть деньги, может сам строить арендное жилье для своих социальных нужд». По мнению Королевского, если проект доходных домов будет развиваться на условиях ГЧП, «на фоне замедления инфляции окупаемость доходного жилья экономкласса для инвесторов должна составить порядка восьми лет.
Идея возведения доходных домов витает на рынке недвижимости уже десятилетие. Однако сдвигов пока не произошло. В Париже, Брюсселе, Берлине, Мюнхене и многих других европейских городах строительство государственных и муниципальных доходных домов давно сложившийся и отлаженный бизнес, на их долю приходится до трети рынка жилой городской недвижимости.
— В Самаре был проект создания переселенческого фонда. Я его еще при Лиманском предлагал. Но потом он был «успешно» забыт. В планах было построить несколько десятков 2-3-х этажности домов, чтобы муниципалитет сдавал квартиры в аренду горожанам. Так же можно было бы решить и проблему в отношении рабочих сил из ближнего зарубежья. Был проект сделать целый район таких домов в Запанском. Я знаю, что сейчас в Пензе такой проект успешно реализовали. Тут должна быть заинтересованность городских и областных властей. А ее пока нет, Почему? Не знаю, — рассказал экс-глава Железнодорожного района Самары Владимир Цветков.
Марк Антонов
mark_antonov@regionmedia.ru
