Перепланировка: желание «все переделать» ограничивается законом
Перепланировка: желание «все переделать» ограничивается законом
Дмитрий Жарский, директор экспертной группы VETA, Нижний Новгород
Перепланировка квартиры личное дело ее владельца, но только в том случае, если она не несет потенциальной опасности для других жильцов дома. Поэтому государством введены нормативы и правила, устанавливающие, что можно делать, а что нельзя, и какое наказание последует за их несоблюдение. И в ближайшее время эти правила будут частично изменены, они станут более жесткими для нежелающих согласовывать свои переделки.
Перепланировку владельцу квартиры, согласно российскому законодательству (гл. 4 Жилищного кодекса РФ), обязательно нужно согласовывать. И, в принципе, лучше это сделать в момент, когда она только задумывается, готовится проект, а не постфактум. Так можно избежать многих проблем в последующем, например, когда по требованию контролирующих органов или суда придется «привести в прежнее состояние», поскольку далеко не все изменения можно узаконить.
Согласовывают перепланировку с органами местного самоуправления. Для этого нужны следующие документы:
- заявление;
- правоустанавливающие документы (подлинники или нотариально заверенные копии);
- оформленный в установленном порядке проект перепланировки;
- техпаспорт помещения;
- письменное согласие всех членов семьи, включая временно отсутствующих.
При этом стоит сразу определить, нужно ли подавать такое заявление, поскольку есть виды работ, на которые разрешение не требуется, а есть те, которые запрещены законом, и от них сразу же лучше отказаться – все равно не согласуют. Например, разрешение не требуется при косметическом ремонте (включая замену полов, окон-дверей), при установке кондиционеров и встраиваемых шкафов, а также при переоборудовании помещений (без замены газовой плиты, а электрическая – может быть сменена и перемещена только в пределах кухни).
Некоторые изменения, согласно Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170, запрещены в любых вариантах.
В частности, не допускается:
- вывод батарей центрального отопления на лоджию или балкон (электрический радиатор или теплый пол – пожалуйста);
- расположение санузлов над и под жилыми комнатами (то есть перенести душ и туалет в бывшую спальню не получится, как и сделать гостиную на месте бывшей ванной комнаты);
- оборудование кухни в непредназначенном помещении и ее расширение за счет изменения площади туалета;
- объединение комнаты и кухни с газовой плитой (в РФ установлены крайне жесткие требования для помещений, в которые подведен бытовой газ);
- уменьшение площади комнат более чем на 25% в целях увеличения площади кухни или санузла.
И по умолчанию подразумевается, что нельзя демонтировать несущие стены и проводить перепланировку в аварийных зданиях, так как это прямая угроза безопасности живущих в доме людей.
То есть, варианты перепланировки достаточно ограничены. Вход в кухню, например, можно сделать с другой стороны (если стена не несущая), объединить две жилые комнаты, а вот их объединение с лоджией и балконом – уже сложнее, могут и не согласовать, и т.д.
Что делать, когда планировка уже проведена, но не согласована? Если она не нарушает перечисленных выше правил, то можно попытаться ее узаконить. Это также делается в органах местного самоуправления (подаются те же документы, что и при согласовании до проведения работ). Если не получилось – обращаться в суд ( ч. 3 ст. 29 ЖК РФ) и доказывать, что проведенные работы не несут угрозы прочности дома и не ущемляют прав других жильцов. Но стоит быть готовым к тому, что этот процесс, во-первых, долгий, во-вторых, потребует значительных финансовых затрат. Так что связываться с судом стоит только в том случае, если собственник уверен в своей правоте и знает как ее доказать.
Не узаконенная перепланировка грозит владельцу штрафом, обязательством привести в прежнее состояние или даже выселением. Но пока это, зачастую, реально лишь в случае ЧП или несчастного случая, так как владелец квартиры имеет право никого к себе не пускать, а без осмотра переделку невозможно признать незаконной. Однако государство планирует ужесточить контроль в этом вопросе. Законопроект о внесении соответствующих изменений в Жилищный кодекс на данный момент готовится к принятию во втором чтении. Профильный комитет Госдумы его уже одобрил в конце прошлого года.
К чему стоит готовиться?
В первую очередь – к оперативности проверок. Когда проект Федерального закона №107661-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (в части переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме)» будет принят, то у органов местного самоуправления появится право проводить внеплановые проверки, если станет известно, что в квартире проведена несогласованная перепланировка. Причем, «стало известно» подразумевает и обращения соседей.
Собственник по-прежнему может не пустить в квартиру проверяющих, но только в первый визит. Тогда инспектор, чтобы получить право доступа в помещение, обратится в суд. И это требование будет рассмотрено в специальном порядке – в течение десяти дней (сейчас, в рамках искового производства, на это нужно два месяца). Для этого Кодекс административного судопроизводства РФ будет дополнен главой 32.1 «Производство по административным делам о предоставлении доступа в жилое и нежилое помещение в многоквартирном доме».
На практике это означает, что после вступления в силу всех изменений больше не получится растянуть процесс судебного разбирательства на месяцы, а то и годы, как сейчас это удается некоторым собственникам. Таким образом, владельцы квартир с самовольной перепланировкой лишатся одного из самых действенных средств защиты, который есть на данный момент. Механизм будет действенным и четким: жалоба – проверка – обращение в суд, если хозяин не пустил в квартиру – выдача разрешения через суд. Все займет буквально несколько недель.
Во вторую очередь – к последствиям. В принципе, пока в части, которая касается санкций за незаконную перепланировку, особых изменений не ожидается. Это по-прежнему штраф согласно ст. 7.21 КоАП РФ, для граждан – от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб. и предписание все исправить за свой счет. Вернуть помещение в прежний вид, как указано в ст. 29 ЖК РФ, нужно будет «в разумные сроки». Как определяется разумность – не уточняется, видимо, это остается на усмотрение судьи.
Если же предписание исполнено не будет, то, как и прежде, последует суд и определение о продаже квартиры с публичных торгов (средства от реализации минус расходы на исполнение судебного решения переведут собственнику) или разрыв договора социального найма. Единственное, что изменилось – это степень неотвратимости наказания, так как «не доводить до суда» и затянуть процесс, как уже было отмечено, больше не получится.
Также стоит учесть, что как и прежде, на купившего с таких торгов квартиру возлагается обязанность по приведению ее в прежний вид. То есть, новый собственник столкнется с тем же: через какое-то время придет проверка, которую придется пустить внутрь жилья. Поэтому, при приобретении такой квартиры надо быть готовым, что сразу же придется делать ремонт, возможно, весьма дорогостоящий.
