Обращение обманутых дольщиков к Дмитрию Азарову
Врио Губернатора Самарской области
Азарову Д.И.
От инициативной группы дольщиков
по строительству жилого дома в Ленинском районе
г. Самары (квартал 136)
Уважаемый Дмитрий Игоревич!
Обращаемся повторно к Вам с настоятельной просьбой разобраться с проблемой долевого строительства по ул.Ленинской областного центра и начать принимать реальные меры по выходу из сложившейся ситуации. Далее излагаем суть проблемы. Нарушений и противоречий во всех документах слишком много, постараемся изложить только ключевые.
Объект: г.Самара, ул.Ленинская, 285 (строительный адрес — квартал 136)
Застройщик: ФГУП ЦСКБ «Прогресс» (ныне ОАО «РКЦ «Прогресс»)
Заказчики: с 2004г. – ООО «Патио» (банкрот), с октября 2009 – ООО «С-БИС»
Генеральный подрядчик: всех секций ООО «Репер»
Инвесторы: Застройщик ОАО «РКЦ «Прогресс»– земельным участком, дольщики — физ. лица.
Как обычно выглядит процесс строительства любого объекта? Застройщик располагает земельным участок и намерением на нем возвести объект. Если он сам является строительной организацией и располагает соответствующими ресурсами (кадрами, техникой и т.д.), то он сам выполняет все функции на объекте и является в одном лице застройщиком-заказчиком-генподрядчиком. Если застройщик не строитель, то он привлекает того, кто ему организует весь процесс строительства, т.е. технического заказчика. Иными словами, нанимает исполнителя за оговоренное в договоре вознаграждение, не снимая с себя обязанностей по контролю за его деятельностью. Все передаваемые обязательства прописываются в двухстороннем договоре. Но есть и обязанности, которые установлены законами РФ. Одно из них – ведение бухгалтерского учета. Согласно ПБУ-160 «Положение по бухучету долгосрочных инвестиций» (утв.Минфином РФ 30.12.1993 №160) на счете 08 «Капитальные вложения» отражается вся деятельность по объекту строительства – заключенные договора с инвесторами (дольщиками) и поставщиками, поступление средств по ним, акты выполненных работ и их оплата, закупленные стройматериалы, оборудование и т.д. В п.1.4 этого документа указывает, что это обязанность застройщика. Имеет ли технический заказчик какие-то права на то, что учтено на счете 08? Нет. Это собственность застройщика. По окончании строительства все сведения со счета будут аккумулированы и представлены уже как готовый объект, который регистрируется в Росреестре. После процедуры регистрации он становиться объектом недвижимости с правом собственности(ст.219 ГК РФ). После этого застройщик может распорядиться своим правом и часть или все передать другому лицу.
Теперь эту тривиальную схему рассмотрим на злосчастной площадке, застройщиком коей выступал ФГУП ЦСКБ «Прогресс» (ныне ОАО «РКЦ «Прогресс»). Предприятие, будучи не строительным, привлекло технического заказчика ООО «Патио», договором №5 передало часть своих функции, в т.ч. и работу с дольщиками. Процесс пошел, появились договора с дольщиками-инвесторами, платежи по ним. Согласно ПБУ-160 застройщик ЦСКБ-«Прогресс» должен был вести у себя счет 08 «Капвложения», а ООО «Патио» регулярно передавать сведения и внесенные финансы. Далее в связи с выходом ФЗ-214 возникли проблемы, стройка остановилась. Значит тем более, срочно надо было провести аудит и всё движение по объекту отразить у себя в бухгалтерском учете. Но в нарушение законодательства, застройщик этого не сделал. Хотя не знание не освобождает от ответственности. В жизни оказалось, что статус ЦСКБ освобождает от всего и порождает полное беззаконие и вседозволенность без всяких для себя последствий.
Далее появились люди, которые решили ситуацию использовать в своих корыстных целях. Инвестор Позднышев Л.Г. дал директору ООО «Патио» Комаровскому В.В. 10 млн.руб. под расписку как физлицу и установил проценты. Сумма на бумаге выросла до 45 млн.руб. и превратилась уже в долг юридического лица. Затем это долг превратился в 114 млн.руб. Т.к. ООО «Патио» средства дольщиков не размещал в оборот в другие предприятия и финансовые структуры, то доходности они не приносили, а проценты и долги перед Позднышевым росли, но в реальные «живые» деньги не превращались. Далее для сокрытия факта об этих никогда не существовавших средствах был придуман, якобы, имевший место рейдерский захват. Затем разыграли сценарий хищения средств дольщиков, которые д.б. находится в бухгалтерии застройщика. Документы в уголовном деле Комаровского В.В. по датам и фактам не соответствуют другим документам на этом объекте на тот же период.
Застройщик в сложившейся ситуации произвел замену технического заказчика. Казалось бы, рядовая ситуация для стройки, но не в данном случае. Застройщик ЦСКБ просто устранился, не желая заниматься проблемой. Занял позицию «не ведал, не знал, не участвовал». Подобное поведение, мягко говоря, не соответствовало статусу предприятия и характеризовало Кирилина А.Н. как руководителя не умеющего принимать решения и отвечать за последствия. Новый выбранный им заказчик ООО «С-БИС» сразу начал воплощать в реальность задуманную махинацию. Разослал всем дольщикам, не являющимся сотрудниками ЦСКБ-«Прогресс», письма с предложением доплаты. Письма, в первую очередь, безграмотные. Человек, знающий налоговое законодательство и ценообразование в строительстве, сразу сделал бы вывод о вопиющие безграмотности составителей и как следствие, что это очередная махинация. Во вторую очередь, не дожидаясь ответов, они уже заключали договора и продавали квартиры, ранее проданные ООО «Патио», но уже под другими номерами. На каком основании? Нелепейший ответ – всё похитил Комаровский, они сделали новый проект. Хотя в обеспечение договора между ЦСКБ и ООО «С-БИС» был заключен договор-подряда с генподрядчиком ООО «Репер» на достройку объекта со вторых этажей 3и 4 секций. А откуда фундамент, подвал и 1-й этаж? А кто расселил и снес ранее стоящие на этом месте дома? А как быть с тем, что разрешение на строительство получено на основании положительного заключения экспертизы проекта в 2007г., выданного ООО «Патио»? До вторых этажей было и РД у ООО «Патио». Если у ООО «С-БИС» был свой проект, то они с застройщиком по закону, Постановление №145 « Об экспертизе», д.б. повторно пройти экспертизу, получить новое заключение и затем только разрешение на строительство. Рабочую документацию (РД) д.б. изменить согласно нового проекта (стадия «П»). Но этого ничего не было. Они перевернули всё с ног на голову – во всех инстанциях понятия «застройщик» и «заказчик» стали использоваться с точностью наоборот, хотя они четко прописаны в Градостроительном кодексе РФ и ФЗ-214. Достаточным оказалось трактовок по понятиям или логике «теток на скамейке». Далее ООО «С-БИС» завел своих дольщиков в Ленинский суд за правом признания собственности на объекты незавершенного строительства. У нас непринято и нельзя судить о решениях судов. А что делать, если ты грамотный человек, знаешь законодательство, умеешь читать не только юридические документы, но и техническую документацию, включая чертежи, знаешь СНиПы и ГОСТы?! Изложение всего, что происходило в стенах суда, может занять массу Вашего времени, но не приведет к изменению ситуации. Грамотность и компетентность, честь и порядочность, принципиальность от этого не появятся у служителей этого заведения. Не говоря о многих статьях нашего законодательства, достаточно наиболее очевидного – во время действующего договора-подряда права собственности на объект незавершенного строительства рассматриваться не может. Но на данном объекте всё может. Идентичность объектов под разными номерами квартир понятна любому, кто хотя бы в средней школе был на уроках черчения; в материалах дела имеются так же ответы ЦТИ на запросы судей и подтверждают идентичность объектов по проекту и непосредственным выходом техника на объект. Но решение прямопротивоположено – объекты разные. Хотя тем самым, своими решениями судьи Ленинского суда определили, что есть и тот, и иной объект. У дольщика ООО «Патио» один, у дольщика ООО «С-БИС» другой и при этом не чьи права не нарушены, договора в действии.
Хорошо. Мы, дольщики, пошли далее. Обратились в прокуратуру и МВД. Прокуратура либо безмолвствует, либо в упор не видит оснований для реагирования. Предложения найти иные объекты по действующим договорам остаются подвисшим в воздухе. МВД с 2012г. занимается отписками и переброской материала из одного своего подразделения в другое.
И так, вернемся к застройщику АО «РКЦ «Прогресс». Он с двойными продажами, с пятнами чужой собственности по земельным участкам под домом, всеми правдами и неправдами через интернет в период новогодних праздников протянул общественные слушания, сформировал документы и сдал злополучные 3-4 секции. И ушел со стройки. ФЗ-214 предписывает, что застройщиком может выступать только специализированная строительная организация. АО «РКЦ «Прогресс» таковой не является, да и аренда участка закончилась. Всё хорошо, руки умыли.
Да не тут-то было. Остались дольщики. От первого заказчика ООО «Патио» — 26 дольщиков в реестре минстроя. Вложенные ими средства пошли на строительство 3-4 секции, доказательства тому имеются документальные. От второго заказчика ООО «С-БИС» — 56 дольщиков с договорами, не соответствующими требованиям ФЗ-214. Но чтобы преломить эту ситуацию, они пошли с первым иском в Ленинский суд о признании их договоров договорами долевого строительства согласно ФЗ-214, 27 апреля 2018г. заседание суда по этому иску. И зная работу Ленинского суда и благосклонность к Позднышеву Л.Г., вероятность положительного решения по иску более, чем вероятна. Далее оставшиеся 55 договоров пройдут аналогичный путь. И все эти решения будут предъявлены в министерство строительства Самарской области. Сложная ситуация будет у чиновников этого ведомства. С одной стороны – решения суда, обязательные к исполнению, а с другой, критерии для включения в реестр дольщиков согласно приказа министерства строительства Российской Федерации. Соединить это вместе – задача сложная. К тому же возникает вопрос: «А где оплата по этим договорам?» Известно, что деньгами они не обеспечены. Куда делись? Да и сами договора у многих видевших их, вызывают большие сомнения. Сабуров Б.В. весьма критично отозвался на совещании в минстрое. К тому же, имеется определение Арбитражного суда Самарской области от 15.01.2013г. по делу № А55-24539/2009 о переуступки прав требований к ООО «Патио» от Позднышева Л.Г. к ООО «С-БИС» на сумму 114 785 020 рублей. Кому можно переадресовать эти требования? К застройщику. Да еще подать на его банкротство. Когда вопрос такой суммы, почему бы и не поступить так некоему ООО? А мы, дольщики, предлагали МВД провести полный аудит, разобраться кто и за что платил на этом объекте, сделать выводы и расставить всё по местам. Но нас никто не слышал и не слышит.
По первой группе дольщиков. После встречи с Вами в ноябре 2017г. на совещании в Белом доме, мы многократно обращались со своими предложениями в минстрой, но воз и ныне там. Нами был предложен потенциальный застройщик, который согласен взять площадку с обременением согласно реестра минстроя – 26 дольщиков. К этому он готов принять участие в расселении дома по Ленинской 283. Так же он готов довести работу по кварталу до логического завершения и избавить от старых строений – ветхий одноэтажный домик №281 и безобразное строение №279. И все это за свои средства. Строительство он намерен вести за собственные средства без привлечения дольщиков по ФЗ-214. Казалось бы, что минстрой должен был быть рад и всячески способствовать передачи объекта. Но нет! Основная проблема – это сформировать земельный участок и передать его новому застройщику, но с обременением, которое тоже нужно как-то привязать к этому земельному участку. Задача не из простых. Но она решаемая! Проблема в том, что никому не надо её стремиться быстро решить. Федералы эту площадку передали в октябре 2917г., к муниципалам документы поступили в ноябре 2017г. и на этом по сей день, а уже через неделю май 2018г., т.е. прошло полгода, никаких реальных сдвигов.
Обращаемся к Вам с просьбой:
- Ускорить вопрос формирования земельного участка
- Передать его потенциальному застройщику, одобренному дольщиками, включенными в реестр минстроя Самарской области
- Разработать «дорожную карту» совместно со всеми сторонами для предоставления в министерство строительства РФ
- Передать документы по объекту и списки дольщиков для ознакомления и проверки новому застройщику
- Согласование всех документов и передача объекта
- Контроль министерством Самарской области и дольщиками за ходом выполнения «дорожной карты»
Выражаем благодарность за участие в разрешении нашей проблемы.
С уважением, представители инициативной группы дольщиков:
24.04.2018
Данное обращение было доставлено в канцелярию областного правительства 24 апреля 2018 года, однако никакого ответа не последовало. Ознакомиться с позицией ведомств можно здесь.
